Jalan Panjang Menuju Kepastian Hukum: Prosedur Sertifikasi Tanah Rumah Ibadah di Atas Lahan Eks-Fasum/Fasos

GATRABALI.COM, DENPASAR –

Di banyak perumahan lama, terutama yang dibangun oleh eks-Perumnas atau pengembang swasta yang kini sudah bubar maupun pailit, keberadaan rumah ibadah — baik masjid, gereja, maupun pura — kerap menyisakan persoalan hukum yang tidak sederhana. Bangunan sudah berdiri dan digunakan warga bertahun-tahun, namun status tanahnya masih tercatat atas nama badan hukum pengembang yang sudah tidak eksis. Akibatnya, pengurus rumah ibadah tidak dapat begitu saja mengajukan sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN), karena secara administratif mereka bukan pihak yang berhak atas tanah tersebut.

Untuk mengurai persoalan ini, hukum pertanahan dan pemerintahan daerah di Indonesia menyediakan mekanisme khusus: penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas (PSU) secara sepihak oleh Pemerintah Daerah. Mekanisme inilah yang menjadi pintu masuk agar tanah fasilitas umum/fasilitas sosial (fasum/fasos) yang terlantar dapat beralih status menjadi aset daerah, sebelum akhirnya hak pemanfaatannya diberikan kepada pengurus rumah ibadah.

I. Dasar Hukum

Sebelum masuk ke tahapan teknis, penting dipahami bahwa keseluruhan prosedur ini bertumpu pada beberapa peraturan perundang-undangan berikut:

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) — sebagai landasan umum hukum pertanahan nasional, termasuk prinsip bahwa tanah harus jelas status penguasaan dan kepemilikannya sebelum dapat disertifikatkan.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah — mengatur mekanisme pendaftaran, termasuk pemecahan sertifikat induk menjadi sertifikat baru sebagaimana diperlukan dalam proses ini.
3. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman — mewajibkan pengembang menyediakan PSU, termasuk lahan fasilitas sosial seperti rumah ibadah, dan mengatur sanksi administratif bagi pengembang yang lalai menyerahkannya kepada Pemda (lihat Pasal 150).
4. Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman — sebagai aturan turunan teknis dari UU di atas.
5. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah — menjadi payung kewenangan Pemda dalam mengelola dan mencatat aset daerah, termasuk aset yang berasal dari penyerahan PSU.
6. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Permukiman di Daerah — merupakan aturan paling teknis dan spesifik, khususnya:
   • Pasal 8, 9, dan 10 yang mewajibkan pengembang menyediakan PSU, termasuk fasilitas peribadatan, sesuai site plan yang telah disahkan;
   • Pasal 11 yang mengatur bahwa Pemerintah Daerah berwenang meminta penyerahan PSU dari pengembang, termasuk dalam situasi pengembang sudah tidak aktif atau tidak diketahui keberadaannya, agar aset tersebut tidak menjadi tanah tanpa status yang jelas.
7. Peraturan Daerah (Perda) dan Peraturan Bupati/Wali Kota di masing-masing daerah — karena Permendagri No. 9/2009 bersifat pedoman, banyak daerah (misalnya melalui Perda tentang Penyerahan PSU) mengatur lebih rinci soal tata cara verifikasi, tim penilai, hingga mekanisme pengambilalihan sepihak bila pengembang telantar.
8. Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2004 tentang Wakaf jo. Peraturan Pemerintah Nomor 42 Tahun 2006 tentang Pelaksanaan UU Wakaf jo. Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik — menjadi dasar hukum bagi proses lanjutan khusus untuk tanah masjid/musala, di mana Pasal 17 PP No. 42/2006 menegaskan Nazhir berkewajiban mendaftarkan tanah wakaf agar memperoleh sertifikat, termasuk atas tanah yang berasal dari hak pakai/hak guna bangunan yang telah dilepaskan haknya oleh pemegang sebelumnya.

II. Tahapan dan Prosedur

1. Tahap Inisiasi oleh Warga dan Pengurus Rumah Ibadah

Proses selalu dimulai dari bawah, yakni dari pengurus rumah ibadah — Nazhir untuk masjid, atau Majelis/Paroki untuk gereja, dan Saba Desa/Pengempon untuk pura — bersama tokoh RT/RW dan komunitas warga setempat. Mereka mengajukan permohonan tertulis kepada Bupati/Wali Kota melalui Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman (Disperkim/DPKP).

Permohonan ini perlu dilengkapi sejumlah dokumen pendukung, antara lain:

• Salinan site plan atau block plan asli perumahan, yang dapat diminta ke arsip Dinas Tata Kota/Bappeda apabila warga tidak memilikinya;
• Surat pernyataan dari RT/RW dan kelurahan yang menegaskan bahwa pengembang sudah tidak diketahui keberadaannya atau sudah nonaktif;
• Surat persetujuan warga perumahan yang menyatakan bahwa lahan tersebut memang digunakan untuk fasilitas peribadatan;
• Dokumen legalitas kepengurusan rumah ibadah, misalnya SK Kementerian Agama atau rekomendasi dari Forum Kerukunan Umat Beragama (FKUB).

2. Tahap Verifikasi dan Pengambilalihan Sepihak oleh Pemerintah Daerah

Begitu permohonan diterima, Pemda — merujuk pada Permendagri Nomor 9 Tahun 2009 serta peraturan daerah terkait — memiliki kewenangan untuk mengambil alih fasum yang ditelantarkan pengembang, sekalipun tanpa persetujuan dari pengembang itu sendiri. Tahapan ini biasanya mencakup:

• Verifikasi dokumen dan lapangan, di mana tim dari Pemda mencocokkan kondisi fisik lahan dengan site plan lama untuk memastikan batas-batas tanah fasum secara akurat;
• Pengumuman publik, sebagai wujud asas publisitas, biasanya berlangsung satu hingga tiga bulan melalui media massa, untuk memberi kesempatan pihak ketiga (termasuk kurator dalam kasus pailit) mengajukan keberatan bila ada klaim atas tanah tersebut;
• Penerbitan Berita Acara Serah Terima (BAST) secara sepihak, yang ditandatangani oleh Kepala Daerah apabila tidak ada sanggahan dalam masa pengumuman. Sejak BAST ini terbit, tanah fasum secara resmi beralih status menjadi aset Pemerintah Daerah.

3. Tahap Pensertifikatan di Kantor Pertanahan (BPN)

Setelah BAST sepihak terbit dan lahan tercatat sebagai aset daerah, proses berlanjut ke Kantor Pertanahan (Kantah/BPN) setempat, dengan langkah sebagai berikut:

• Pemda mengajukan pemecahan sertifikat induk eks-Perumnas, sehingga bidang tanah rumah ibadah dipisahkan menjadi Sertifikat Hak Pakai atas nama Pemerintah Daerah;
• Pemda kemudian menerbitkan Surat Keputusan pemberian hak pakai atau pinjam-pakai jangka panjang kepada pengurus rumah ibadah;
• Untuk masjid/musala, setelah status tanah clean and clear, proses dapat dilanjutkan menjadi Sertifikat Tanah Wakaf atas nama Nazhir, melalui koordinasi PPAIW/KUA dengan BPN, sesuai kewajiban pendaftaran dalam Pasal 17 PP No. 42/2006;
• Untuk gereja dan pura, BPN dapat menerbitkan Sertifikat Hak Pakai atas nama badan hukum keagamaan yang menaungi tempat ibadah tersebut, selama tanah digunakan untuk kepentingan peribadatan.

III. Yurisprudensi Mahkamah Agung: Pelajaran dari Praktik Peradilan

Praktik penyerahan fasum/fasos kerap berujung sengketa, sehingga penting untuk melihat bagaimana pengadilan — hingga tingkat Mahkamah Agung — memandang persoalan ini. Dua putusan berikut relevan untuk dipahami oleh pengurus rumah ibadah maupun Pemda sebelum menempuh mekanisme penyerahan sepihak.

Putusan Mahkamah Agung Nomor 201 PK/TUN/2017 (Wali Kota Tangerang melawan Joseph Marzuki, S.H.) menjadi contoh penting. Dalam perkara ini, tanah yang telah direncanakan sebagai fasum/fasos pada site plan Perumahan Taman Permata Mulia ternyata belum pernah diserahterimakan oleh pengembang (PT Arindo Jaya) kepada Pemerintah Kota Tangerang, meski sudah berlangsung sekitar tiga puluh tahun. Karena tidak pernah ada serah terima resmi, tanah tersebut dinilai belum menjadi aset Pemerintah Kota Tangerang, sehingga status hukumnya tetap menggantung.

Putusan ini memberikan pelajaran penting: status “fasum/fasos” pada site plan saja tidak otomatis mengubah tanah menjadi aset Pemerintah Daerah. Peralihan status hukum baru terjadi setelah adanya bukti serah terima yang sah — baik secara sukarela oleh pengembang, maupun secara sepihak oleh Pemda melalui prosedur yang lengkap (verifikasi, pengumuman publik, dan penerbitan BAST). Bagi pengurus rumah ibadah, ini menegaskan pentingnya memastikan BAST sepihak benar-benar diterbitkan secara sah oleh Kepala Daerah, bukan sekadar mengandalkan keterangan site plan lama, sebelum melangkah ke tahap pensertifikatan di BPN.

Prinsip serupa juga tercermin dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 211 K/TUN/2012, yang menyangkut kewajiban penyerahan fasos/fasum oleh pengembang berdasarkan Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah (SIPPT) yang belum direalisasikan secara penuh. Putusan ini menegaskan bahwa kewajiban pengembang untuk menyerahkan fasos/fasum kepada pemerintah tetap melekat dan dapat dituntut pemenuhannya oleh pejabat berwenang, sekalipun realisasinya baru terpenuhi sebagian — memperkuat posisi Pemda maupun warga bahwa kewajiban penyerahan tersebut bersifat mengikat, bukan sekadar imbauan.

Dari kedua putusan ini, dapat ditarik dua prinsip praktis:

• Dokumentasi adalah kunci. Tanpa BAST atau bukti serah terima yang sah, klaim atas status fasum/fasos rawan digugat dan dibatalkan di pengadilan, sebagaimana terjadi pada kasus di Tangerang.
• Kewajiban pengembang tidak gugur karena berlalunya waktu. Sekalipun pengembang telah lama tidak aktif, kewajiban penyerahan PSU/fasos-fasum yang belum ditunaikan tetap dapat ditagih dan diproses oleh Pemda — inilah dasar legitimasi bagi mekanisme pengambilalihan sepihak yang diuraikan pada Bagian II di atas.

Catatan Penutup

Mekanisme di atas pada dasarnya adalah jalan keluar administratif atas kekosongan hukum yang timbul akibat bubarnya badan usaha pengembang. Namun demikian, sebagaimana ditunjukkan oleh yurisprudensi di atas, setiap tahapan — mulai dari kelengkapan dokumen di tingkat kelurahan, proses verifikasi Pemda, hingga pemecahan sertifikat di BPN — memiliki potensi kendala teknis maupun hukum yang berbeda-beda di tiap daerah, tergantung pada peraturan daerah setempat dan kondisi riil di lapangan (misalnya adanya sengketa batas tanah, klaim pihak ketiga, atau proses pailit pengembang yang belum tuntas secara hukum).

Bagi pengurus rumah ibadah maupun warga yang menghadapi situasi serupa, pendampingan hukum sejak tahap awal permohonan sangat disarankan, agar dokumen yang diajukan sudah sesuai dengan persyaratan formil — termasuk memastikan BAST diterbitkan secara sah — sehingga tidak menimbulkan hambatan atau bahkan gugatan di kemudian hari saat proses sampai ke BPN.

Oleh : drg. Putu Pasek Mayudianingsih, S.H. Sekretaris, Eldhira Law Firm